Leonid CERESCU: „Cei care au avut posibilitatea de a procura o locuinţă, au procurat deja”

Cererea sub ofertă, preţurile exagerate, capacitatea scăzută de cumpărare sunt principalele cauze care vor duce la o stagnare a pieţei de imobil din Republica Moldova, este de părere Leonid CERESCU, directorul general al S.A. „Monolit”. Ce tendinţă va avea piaţa de imobil locativ din R.Moldova în 2008? La ce ne putem aştepta – stagnare, creştere sau declin? Cred că în acest an, pe piaţa de imobil, va fi o stagnare, mai ales la imobilul locativ. Oferta mare şi cererea mică vor duce la stoparea, într-o măsură mai mică sau mai mare, a investiţiilor în imobile. Se va aştepta până când locuinţele noi vor fi vândute şi abia apoi, dacă va creşte cererea la imobilul locativ, poate că se vor face noi investiţii. Deocamdată, acest segment al pieţei va stagna. Atunci ce segment va înregistra o evoluţie mai dinamică? O creştere s-ar putea înregistra la construcţiile de oficii, comerciale şi industriale. În opinia mea, cele mai solicitate vor fi imobilele de oficii. Anul trecut s-a simţit o dezvoltare a acestora şi această tendinţă se va menţine, cu siguranţă, şi anul acesta. Cererile la terenurile de pământ au crescut şi vor creşte în continuare. Dar ce se va construi pe aceste terenuri – oficii, hale industriale sau spaţii locative – va depinde de cerere. Foarte mulţi dintre potenţialii cumpărători de spaţii locative consideră că este mai ieftin să cumpere un lot de pământ pe care să-şi construiască o casă, decât să procure un apartament mic la acelaşi preţ. În fine, cum va dicta piaţa, aşa va „juca” investitorul. Un lucru e cert, cererea pentru spaţii locative nu va creşte, iar dacă şi va creşte, apoi nesemnificativ. Estimaţi un nivel al creşterii valorii tranzacţiilor imobiliare pentru anul 2008, comparativ cu cel înregistrat anul trecut. La ce ne putem aştepta în 2008? Tranzacţiile imobiliare vor fi în descreştere, din aceleaşi motive:ofertă mare, cerere mică. Doar să se întâmple o minune, dar cred că nu se va întâmpla, mai ales în domeniul investiţional. Puterea de cumpărare este mică, de unde să apară cerere. Imobilele, ca orice alt produs sau serviciu, se vând atunci când se ajunge la o înţelegere între cel care vinde şi cel care cumpără, la un echilibru de ofertă şi preţ. Atunci când nu există acest echilibru, imobilul stă mult şi bine şi aşteaptă cine o să dea preţul cerut. Iar preţul la spaţiul locativ va creşte nesemnificativ. Dar, apare întrebarea: cine îl va cumpăra? Potrivit datelor Ministerului Economiei şi Comerţului, lucrările de construcţii-montaj au înregistrat, în anul trecut, o creştere de 20,5% faţă de 2006, în timp ce darea în folosinţă a caselor de locuit s-a diminuat cu 9,9%. Cum aţi explica această scădere? Piaţa de imobil a ajuns la o stare de saturaţie. Cei care au avut posibilitatea financiară să procure un spaţiu locativ au procurat deja. Cei care nu au avut această posibilitate sunt în aşteptare: fie că vor câştiga aceşti bani şi vor procura o locuinţă, fie că au bani, dar aşteaptă o diminuare a preţului. De fapt, cine a procurat apartamente? Majoritatea sunt acei care au lucrat sau mai lucrează peste hotare şi care au avut suma de bani necesară. În aşteptare sunt acei care activează pe teritoriul Republicii Moldova şi nu pot să achite o sumă atât de mare. Cine sunt cumpărătorii imobilelor de locuit? Din ce pături sociale vin? Marea majoritate sunt persoane fizice, de cele mai multe ori care lucrează peste hotare şi pot acumula suma necesară de bani. Rare sunt cazurile când cumpărătorul este agent economic. Dar, mai sunt şi organele publice locale. Acestea, fie că finanţează cheltuielile pentru construcţie, fie că procură apartamente deja finalizate. De regulă, procură un apartament cel care are posibilitate financiară. Sigur, cel care are bani, cumpără 2-3 apartamente. Mai multe poate procura cel care are de gând să deschidă o afacere. Categoria cumpărătorilor este în continuă schimbare. Interesul speculatorilor pentru imobil mai este puternic ca acum patru-cinci ani în urmă? Pentru că avem o saturaţie a pieţei, se simte o scădere a interesului speculatorilor pentru imobil. Am ajuns la situaţia în care multe apartamente deja construite nu sunt cumpărate. În aceste condiţii care ar fi rostul să investeşti în ceva ce nu este solicitat? Cum credeţi, au dreptate experţii care afirmă că s-a ajuns la o suprasaturare şi „supraîncălzire” a segmentului imobilului locativ, iar ca urmare, companiile de construcţie nu au de ales decât să reducă volumul construcţiilor de locuinţe sau să reducă costurile şi să se limiteze la o rentabilitate minimă de 10-12%, astfel imobilul locativ devenind tot mai puţin atractiv pentru actorii pieţei imobiliare? Nu au de ales acei care au investit  şi au îngheţat bani în imobilul locativ. Ei nu au de ales, fie că găsesc cumpărătorul căruia să-i vândă spaţiul locativ la preţul pe care-l solicită, fie sunt nevoiţi să micşoreze preţul, pentru ca să poată vinde obiectul şi să-şi întoarcă banii cheltuiţi pentru construcţie. Deocamdată,  cei care au investit nu vor să micşoreze preţurile şi de asta, s-a redus, un pic, volumul construcţiilor. Cum va influenţa costul construcţiilor interdicţia de a da în folosinţă casele nefinisate şi introducerea TVA de 20% la lucrările de construcţie? Conform ordinului Agenţiei construcţii şi dezvoltare a teritoriului, se interzice darea în folosinţă a apartamentelor nefinisate. Ele vor fi recepţionate doar după ce vor fi finalizate sută la sută. Ca urmare, costul construcţiilor va creşte cu 35%, pentru că varianta în alb constituie doar 65% din costul total al apartamentului. Creşterea TVA-ului la 20% va influenţa şi el, în mod direct, costul construcţiilor şi va duce la o creştere mare a acestuia. În final, este posibilă o creştere a preţurilor la imobile, pentru că investitorii nu vor dori să fie în pierdere sau să activeze cu un profit minim. Ne putem aştepta ca în Chişinău, la fel ca şi în alte oraşe din Europa de Est, să apară mari cartiere rezidenţiale în suburbie? Ce ar putea împinge construcţiile spre periferie? Cică există astfel de proiecte grandioase. Dar îmi pun întrebarea: cel care vrea să construiască aceste cartiere rezidenţiale, este încrezut că vor fi realizate? Personal am îndoieli. Nu cred că în Chişinău, în timpul apropiat, vor apărea cartiere rezidenţiale în suburbia oraşului, mai ales că, în ultimul timp, după cum am mai spus, cererea este sub ofertă. Spre conformitate: Olga CEBANU